Налог на недвижимость в Германии с 2025 года

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии с 2025 года увеличится из-за пересчета кадастровой стоимости земельных участков в 2023-2024 гг. Это означает, что города и муниципалитеты получат больше дохода для финансирования школ, детских садов, библиотек, а также обслуживания и расширения инфраструктуры. Некоторые Федеральные Земли будут применять свои отступления от принятой Федеральной модели. Что же конкретно изменится для владельцев недвижимости в Германии? 

Налог на недвижимость в Германии: сумма платежа, категории

Налог на недвижимость в Германии ежегодно уплачивают владельцы земельных участков, жилых и коммерческих объектов, сельскохозяйственных, лесохозяйственных предприятий.

Налог на недвижимость в Германии – сумма ежегодного платежа

  • загородный односемейный дом Берлина - около 400 Евро в год
  • квартира в новостройке Берлина площадью около 80 кв.м - около 500 Евро в году
  • квартира в Мюнхене около 90 кв.м с 2025 года – 193 Евро
  • односемейный дом в Мюнхене площадью 80 кв.м, сад 250 кв.м – около 205 Евро (с 2025 года)

Налог на недвижимость в Германии категории:

  • категория A: «A» означает «сельскохозяйственный». Применяется к сельским и лесным угодьям.
  • категория В: «B» означает «структурный». Он включает в себя застроенные и незастроенные земли.
  • категория C (новое с 2025 г.): Муниципалитеты могут взимать этот налог на имущество с 2025 г. с готовых к строительству территорий. Он может быть значительно выше, чем в категории В

Налог на недвижимость в Германии сумма платежа-Inteco-Real-Estate

Включительно до 2024 года, стоимость недвижимости рассчитывалась Налоговой службой с использованием значений 1964 года (старые Федеральные Земли) и 1935 года (новые Федеральные земли). Фактически, эти значения не отражают рыночной цены, и к одинаковым объектам применяется разная оценка.
Федеральный конституционный суд объявил предыдущий метод расчета неконституционным. В то же время, он призвал к новому правовому регулированию налога на имущество, которое было принято в ноябре 2019 года. При этом Федеральным Землям предоставляется возможность, посредством местного закона воспользоваться отклонением от общего правила.

Налог на недвижимость в Германии – формула расчета

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Кадастровая стоимость земли x базовая ставка налога x муниципальный коэффициент = налог на недвижимость в Германии

По новому закону расчёт остается прежним. Районная налоговая инспекция по-новому переоценивает кадастровую стоимость и базовую ставку на основе деклараций, которые все владельцы должны будут сдать до 31 января 2023 года, и по федеральной модели, которую приняли 11 из 16 Федеративных земель, или по другому расчетному методу, который каждая из пяти Федеральных Земель разработали для себя в отдельном порядке.

Только когда „Grundsteuerwert“ будет рассчитан во всех Федеральных Землях, будет определена новая базовая ставка налога «Steuermesszahl». Каждый муниципалитет определяет ее индивидуально для своей территории.

Владельцы недвижимости в Германии сдают декларацию до 31 января 2023 года

До 31 января 2023 года 31 млн. владельцев недвижимости в Германии должны подать декларацию „Grundsteuererklärung“ о владении недвижимости на момент 1 января 2022 года в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества через электронный портал Elster. Для каждой собственности должна заполняться отдельная декларация (§ 22, абз. 1 LGrStG).

Налог на недвижимость в Германии декларация на недвижимость

Как заполнить налоговую декларацию через портал налоговой службы Elster?

  • Зайти в личный кабинет на портале Elster
  • перейти в раздел «все формуляры&услуги» - «Alle Formulare&Leistungen»
  • перейти в раздел «налог на имущество» - Grundsteuer, выбрать раздел «налог для других Федеральных Земель» -«Grundsteuer für die anderen Bundesländer», нажать «Далее» (weiter)
  • на странице «Datenübernahme» нажать «Продолжить без ввода данных» - «ohne Datenübernahme fortfahren».
  • Владельцам застроенного земельного участка или квартиры, необходимо заполнить два формуляра – Hauptvordruck (GW1), Anlage Grundstück (GW2)

 

Налоговая декларация в Германии портал Эльстер

 

Упрощенная декларация для физических лиц, владеющих частными и двухсемейными домами, квартирами и незастроенными земельными участками

На сайте „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ можно заполнить анкету. Это более простой и легкий способ выполнить обязательство об отчете. Регистрации на портале Elster не требуется.

Упрощенная декларация предназначена для недвижимого имущества, зарегистрированного в одной из 11 Федеральных Землях, участвующих в Федеральной модели и охватывает только простые случаи владения:

• Например, супружеская пара имеет дом, в котором они живут, с гаражом и садом
• пара и двое их друзей владеют квартирой и сдают ее
• неженатая пара владеет квартирой
• физическое лицо является единственным собственником участка.

В сложных случаях требуется заполнение отчетности на портале Elster:

• Недвижимым имуществом владеет сельскохозяйственное или лесное хозяйство
• Жилье в Германии сдается в аренду (многоквартирный дом; здание с более чем двумя квартирами) или относится к коммерции
• освобождение от налога на имущество
• Собственником является неделимая общность наследников или лицо, проживающее за границей
• Владельцы не являются физическими лицами (институциональные собственники, корпорации, товарищества)

Необходимые документы и данные для налоговой декларации

• Уведомление из налоговой
• выписка из Поземельной книги „Grundbuchauszug“
• договор купли-продажи/дарения
• строительные документы
• Адрес объекта
• Налоговый номер
• Тип недвижимости
• Площадь земельного участка и площадь здания
• Год постройки
• Данные о владельце
• Кадастровый номер
• Среднее значение незастроенной территории по отношению к одному квадратному метру недвижимости „Bodenrichtwert“. Данное значение можно определить через платформу BORIS.

Перепись зданий и жилых помещений в 2022 году – Zensus

Перепись зданий и жилых помещений в 2022 году – Zensus совпала со сдачей налоговой декларации с 1 июля 2022 по 31 января 2023 года. Общеевропейская перепись проводится каждые десять лет, начиная с 2011 года. Из-за пандемии коронавируса перепись была перенесена на 2022 год. Этот статистический обзор определяет, сколько людей проживает в Германии, как они живут и работают. Многие федеральные, государственные и местные решения основаны на данных о населении и жилье.

Если собственники были выбраны для опроса, то параллельное заполнение двух отчетов в обязательном порядке неизбежно, так как запрашиваются разные данные.

Как рассчитывается налог на недвижимость в Германии по Федеральной модели?

Берлин, Бранденбург, Бремен, Мекленбург-Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия используют федеральную модель.

В зависимости от того, идет ли речь о застроенной или незастроенной недвижимости, жилом или коммерческом здании, в расчет кадастровой стоимости земли «Grundsteuerwert» включаются разные факторы.

Незастроенные земельные участки

Оценка незастроенной недвижимости определяется путем умножения стоимости земли „Bodenrichtwert“ на площадь земельного участка (§ 247, абз. 1 BewG).

Застроенные земельные участки

Реформированный закон предусматривает два метода оценки для определения налога на имущество для застроенных земель: (упрощенный) метод капитализации дохода „Ertragswertverfahren“ и метод материальной стоимости „Sachwertverfahren“. Следуя этим двум процедурам, выполняется последний этап оценки: правило минимального значения „Mindestwertregelung“. 

Два метода оценки для определения налога на имущество для застроенных земель: 

1. Ertragswertverfahren Метод капитализации дохода (§§ 252-257 BewG):

  • Частные дома
  • Дома на две семьи
  • Участки, с возведенной жилой площадью, которая на 80 % используется для жилья
  • Квартира в собственности

Стоимость земли и здания оцениваются совокупно. Чистый доход от собственности списывается в течение оставшегося срока полезного использования здания.

2. Sachwertverfahren Метод материальной стоимости (§§ 258-260 BewG):

Оценка предусматривает отдельное определение стоимости земли и здания (§ 258, абз. 1 BewG)

  • Земельные участки с коммерческими помещениями
  • Недвижимость смешанного типа использования
  • Недвижимость в долевой собственности (квартиры в доме с собственниками)
  • Другая застроенная недвижимость

3. Последний этап - „Mindestwertregelung“ минимальная стоимость

Последняя оценка в равной степени применяется к обоим методам. Согласно этой норме, цена застроенного участка не может быть менее чем 75% незастроенного.

Налог на недвижимость в Германии по Федеральным Землям

Налог на недвижимость в Германии по Федеральным Землям

1. Федеральная модель

Берлин, Бранденбург, Бремен, Мекленбург Передняя Померания, Северный Рейн Вестфалия, Рейнланд Пфальц, Саксония Анхальт, Шлезвиг Гольштайн, Тюрингия.

Необходимая информация для декларации
Размер земельного участка, тип и год постройки, „Bodenrichtwert“, статистический показатель по холодной аренде.
Саксония и Саар применяют Федеральную модель с некоторыми отступлениями.
Размер налога в Саксонии будет зависеть от типа использования недвижимости: для незастроенных территорий или с жилой застройкой он должен составлять 0,36 промилле, для коммерции — 0,72 промилле, объявило Свободное государство. Это гарантирует, что «доход саксонских муниципалитетов в целом останется прежним и (...) не будет несправедливого бремени на отдельные типы собственности», - пояснили в штате.

2. Flächenmodell – «модель площади земли»

Федеральные земли: Бавария
Основные факторы для расчета – площадь земли, здания и использование имущества.

3. Flächen-Faktor-Modell – «модель стоимости земли»

Федеральные Земли: Гессен
Оценка основана на площади недвижимости. Дополнительный критерий – локация, которая увеличивает или уменьшает налог.

4. Modifiziertes Bodenwertmodell – «модифицированная модель стоимости земли»

Федеральные Земли: Баден-Вюртемберг
Оцениваются больше всего два критерия: размер земли и ее оценочная стоимость.

5. Wohnlagenmodell

Федеральные Земли: Гамбург
Главные критерии – размер земли, жилая и нежилая площадь, локация.
Налог на недвижимость в Германии на основе новых значений будет взиматься с 1 января 2025 года. До 2025 г налог будет уплачиваться в прежнем размере.

Источники: печатное издание «Der neue Kämmerer», официальные сайты реформы налога на недвижимость в Германии, налоговой ставки общин, сайт города Берлина-раздел налог на недвижимость.

 

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы сделать его максимально удобным в пользовании. Более подробно с использованием информации из файлов cookies можно ознакомиться в разделе данного сайта Политика конфиденциальности.
Согласен