Налог на недвижимость в Германии с 2025 года увеличится из-за пересчета кадастровой стоимости земельных участков в 2023-2024 гг. Это означает, что города и муниципалитеты получат больше дохода для финансирования школ, детских садов, библиотек, а также обслуживания и расширения инфраструктуры. Некоторые Федеральные Земли будут применять свои отступления от принятой Федеральной модели. Что же конкретно изменится для владельцев недвижимости в Германии?
Налог на недвижимость в Германии ежегодно уплачивают владельцы земельных участков, жилых и коммерческих объектов, сельскохозяйственных, лесохозяйственных предприятий.
Включительно до 2024 года, стоимость недвижимости рассчитывалась Налоговой службой с использованием значений 1964 года (старые Федеральные Земли) и 1935 года (новые Федеральные земли). Фактически, эти значения не отражают рыночной цены, и к одинаковым объектам применяется разная оценка.
Федеральный конституционный суд объявил предыдущий метод расчета неконституционным. В то же время, он призвал к новому правовому регулированию налога на имущество, которое было принято в ноябре 2019 года. При этом Федеральным Землям предоставляется возможность, посредством местного закона воспользоваться отклонением от общего правила.
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Кадастровая стоимость земли x базовая ставка налога x муниципальный коэффициент = налог на недвижимость в Германии
По новому закону расчёт остается прежним. Районная налоговая инспекция по-новому переоценивает кадастровую стоимость и базовую ставку на основе деклараций, которые все владельцы должны будут сдать до 31 января 2023 года, и по федеральной модели, которую приняли 11 из 16 Федеративных земель, или по другому расчетному методу, который каждая из пяти Федеральных Земель разработали для себя в отдельном порядке.
Только когда „Grundsteuerwert“ будет рассчитан во всех Федеральных Землях, будет определена новая базовая ставка налога «Steuermesszahl». Каждый муниципалитет определяет ее индивидуально для своей территории.
До 31 января 2023 года 31 млн. владельцев недвижимости в Германии должны подать декларацию „Grundsteuererklärung“ о владении недвижимости на момент 1 января 2022 года в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества через электронный портал Elster. Для каждой собственности должна заполняться отдельная декларация (§ 22, абз. 1 LGrStG).
На сайте „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ можно заполнить анкету. Это более простой и легкий способ выполнить обязательство об отчете. Регистрации на портале Elster не требуется.
Упрощенная декларация предназначена для недвижимого имущества, зарегистрированного в одной из 11 Федеральных Землях, участвующих в Федеральной модели и охватывает только простые случаи владения:
• Например, супружеская пара имеет дом, в котором они живут, с гаражом и садом
• пара и двое их друзей владеют квартирой и сдают ее
• неженатая пара владеет квартирой
• физическое лицо является единственным собственником участка.
• Недвижимым имуществом владеет сельскохозяйственное или лесное хозяйство
• Жилье в Германии сдается в аренду (многоквартирный дом; здание с более чем двумя квартирами) или относится к коммерции
• освобождение от налога на имущество
• Собственником является неделимая общность наследников или лицо, проживающее за границей
• Владельцы не являются физическими лицами (институциональные собственники, корпорации, товарищества)
• Уведомление из налоговой
• выписка из Поземельной книги „Grundbuchauszug“
• договор купли-продажи/дарения
• строительные документы
• Адрес объекта
• Налоговый номер
• Тип недвижимости
• Площадь земельного участка и площадь здания
• Год постройки
• Данные о владельце
• Кадастровый номер
• Среднее значение незастроенной территории по отношению к одному квадратному метру недвижимости „Bodenrichtwert“. Данное значение можно определить через платформу BORIS.
Перепись зданий и жилых помещений в 2022 году – Zensus совпала со сдачей налоговой декларации с 1 июля 2022 по 31 января 2023 года. Общеевропейская перепись проводится каждые десять лет, начиная с 2011 года. Из-за пандемии коронавируса перепись была перенесена на 2022 год. Этот статистический обзор определяет, сколько людей проживает в Германии, как они живут и работают. Многие федеральные, государственные и местные решения основаны на данных о населении и жилье.
Если собственники были выбраны для опроса, то параллельное заполнение двух отчетов в обязательном порядке неизбежно, так как запрашиваются разные данные.
Берлин, Бранденбург, Бремен, Мекленбург-Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия используют федеральную модель.
В зависимости от того, идет ли речь о застроенной или незастроенной недвижимости, жилом или коммерческом здании, в расчет кадастровой стоимости земли «Grundsteuerwert» включаются разные факторы.
Оценка незастроенной недвижимости определяется путем умножения стоимости земли „Bodenrichtwert“ на площадь земельного участка (§ 247, абз. 1 BewG).
Реформированный закон предусматривает два метода оценки для определения налога на имущество для застроенных земель: (упрощенный) метод капитализации дохода „Ertragswertverfahren“ и метод материальной стоимости „Sachwertverfahren“. Следуя этим двум процедурам, выполняется последний этап оценки: правило минимального значения „Mindestwertregelung“.
1. Ertragswertverfahren Метод капитализации дохода (§§ 252-257 BewG):
Стоимость земли и здания оцениваются совокупно. Чистый доход от собственности списывается в течение оставшегося срока полезного использования здания.
2. Sachwertverfahren Метод материальной стоимости (§§ 258-260 BewG):
Оценка предусматривает отдельное определение стоимости земли и здания (§ 258, абз. 1 BewG)
3. Последний этап - „Mindestwertregelung“ минимальная стоимость
Последняя оценка в равной степени применяется к обоим методам. Согласно этой норме, цена застроенного участка не может быть менее чем 75% незастроенного.
Берлин, Бранденбург, Бремен, Мекленбург Передняя Померания, Северный Рейн Вестфалия, Рейнланд Пфальц, Саксония Анхальт, Шлезвиг Гольштайн, Тюрингия.
Необходимая информация для декларации
Размер земельного участка, тип и год постройки, „Bodenrichtwert“, статистический показатель по холодной аренде.
Саксония и Саар применяют Федеральную модель с некоторыми отступлениями.
Размер налога в Саксонии будет зависеть от типа использования недвижимости: для незастроенных территорий или с жилой застройкой он должен составлять 0,36 промилле, для коммерции — 0,72 промилле, объявило Свободное государство. Это гарантирует, что «доход саксонских муниципалитетов в целом останется прежним и (...) не будет несправедливого бремени на отдельные типы собственности», - пояснили в штате.
Федеральные земли: Бавария
Основные факторы для расчета – площадь земли, здания и использование имущества.
Федеральные Земли: Гессен
Оценка основана на площади недвижимости. Дополнительный критерий – локация, которая увеличивает или уменьшает налог.
Федеральные Земли: Баден-Вюртемберг
Оцениваются больше всего два критерия: размер земли и ее оценочная стоимость.
Федеральные Земли: Гамбург
Главные критерии – размер земли, жилая и нежилая площадь, локация.
Налог на недвижимость в Германии на основе новых значений будет взиматься с 1 января 2025 года. До 2025 г налог будет уплачиваться в прежнем размере.
Источники: печатное издание «Der neue Kämmerer», официальные сайты реформы налога на недвижимость в Германии, налоговой ставки общин, сайт города Берлина-раздел налог на недвижимость.
