Если покупатель планирует инвестировать больше 1 млн. Евро в коммерческую или жилую доходную недвижимость в Германии, стоит задуматься над выбором: оформить собственность на физическое или юридическое лицо.
Регистрация собственности на юридическое лицо в Германии может принести покупателю существенную долгосрочную выгоду при уплате ежегодных налогов, при условии, что сдача недвижимости будет главной и единственной деятельностью юридической компании.
Куплена квартира, стоимостью 1 млн. Евро и приносящая доход от аренды 85.000 Евро в год
При оформлении на физическое лицо: 44.646 Евро
При оформлении на юридическую компанию: 71.549 Евро
Выгода: в 26.903 Евро
| Параметры | Владелец недвижимости: Частное лицо | Владелец недвижимости: Юридическая компания |
| Налоги | Подоходный налог (Einkommenssteuer): | Корпоративный налог (Körperschaftssteuer): |
| Годовой доход от 13.470 Евро до 52.881 Евро облагается налоговой ставкой 23,97- 42 % | 15 % от годового дохода с аренды | |
| Годовой доход от 52.882 Евро до 250.730 Евро – налоговая ставка 42 % | ||
| Годовой доход более 250.730 Евро – налоговая ставка 45 % | ||
| Промысловый налог (Gewerbesteuer):
От 7 до 17 % в зависимости от Федеральной земли (Bundesland)* |
||
| *Налоговая служба может освободить юридическое лицо от Промыслового налога, если управление недвижимостью передано специальной Управляющей компании | ||
| «Налог на солидарность» (Solidaritätszuschlag):
около 5,5 % от суммы Подоходного налога |
«Налог на солидарность» (Solidaritätszuschlag): около 5,5 % от суммы Корпоративного налога | |
| Доходы от сдачи в аренду не облагаются НДС – 19 % (налогом на добавленную стоимость) | ||
| Дополнительные налоговые преимущества: зарплату Исполнительного Директора можно вычесть из налогооблагаемой базы в качестве расходов | ||
| — Учредитель может одновременно являться Исполнительным директором | ||
| Текущие расходы | Максимально до 80 Евро в месяц за услуги | Максимально до 120 Евро в месяц за услуги |
| управляющей компании; составление налоговой отчетности в конце года около 500 Евро | управляющей компании; составление налоговой отчетности в конце года около 800 до 900 Евро | |
| Расходы на оформление компании | ___ | При открытии новой фирмы: |
| Около 3.000 Евро – оплата услуг юриста, нотариуса и государственных пошлин | ||
| При покупке готовой фирмы: | ||
| — Около 3.000 Евро + стоимость фирмы | ||
| Распоряжение денежными средствами | Физическое лицо в праве свободно распоряжаться доходом с объекта недвижимости, после уплаты налогов | Доход от аренды недвижимости – это доход юридической компании. Изъятие денежных средств учредителями из капитала компании очень невыгодно, так как облагается налогом до 25 % |
| Ипотека | Возможна | Возможна |
| Главный критерий – состояние объекта недвижимости и его доходность | Банки положительно относятся к заявлениям на ипотеку от юридических лиц, которые уже владеют недвижимостью в Германии. Возможны лучшие ставки и условия при наличии хорошей кредитной истории. НО главным критерием при рассмотрении заявления на ипотеку всегда остается объект недвижимости | |
| Перепродажа недвижимости | При содержании недвижимости менее 10 лет – оплата спекулятивного налога (Spekulationssteuer) до 45 % от прибыли | Независимо от времени содержания недвижимости взимается спекулятивный налог до 45 % от прибыли с перепродажи недвижимости |
| Владение недвижимостью более 10 лет – Спекулятивный налог не взимается |
Оформление юридической фирмы для владения недвижимостью поначалу связано с дополнительными расходами, которые не коснутся частного собственника. В дальнейшем инвестиция в полной мере оправдает себя. Так, оформление на компанию существенно снижает налоговую нагрузку от 15 до 30 % на годовую прибыль и позволяет экономить немалые деньги.
Открытие юридической фирмы является очень выгодным с точки зрения долгосрочной перспективы. Если Вы планируете приобрести и в короткие сроки перепродать недвижимость, открытие компании возможно не будет для Вас целесообразным. Если Ваша цель – изъятие ежегодной прибыли из капитала компании, то в обоих случаях мы советуем обратиться за индивидуальной консультацией нашего партнера – русскоязычного налогового консультанта, специализирующегося на операциях с недвижимостью. Он рассмотрит Ваш случай в индивидуальном порядке и просчитает для Вас все плюсы и минусы, оформления недвижимости на юридическую компанию.
Для открытия фирмы в Германии необходимо подготовить следующую информацию:
На основании всех документов нотариус составляет учредительный договор, с которым можно ознакомиться предварительно перед приездом. На подписании учредительного договора у нотариуса необходимо присутствовать лично всем учредителям компании. Иностранным покупателям, которые не владеют немецким языком, потребуется перевод присяжного переводчика.
После оформления учредительного договора, необходимо открыть счет в банке на имя компании, через который будут проходить все оплаты.
Как только нотариус получит выписку со счета компании об уплате уставного капитала всеми учредителями, и будут уплачены нотариальные услуги, документы будут переданы нотариусом в Торговый Реестр (Handelsregister). Примерно через 3-4 недели придет оповещение с регистрационным номером. С этого момента компания начинает свое существование.
Для получения официального разрешения на деятельность следует позаботиться о регистрации компании в Промысловом ведомстве (Gewerbeamt) и о получении налогового номера (Steuernummer). В промысловом ведомстве исполнительному директору необходимо предоставить справку о несудимости и отсутствии долгов, затем оплатить государственную пошлину для открытия предпринимательской деятельности.
Промысловое ведомство отправит уведомление Налоговой службе (Finanzamt) о новой регистрации. На юридический адрес компании придут бланки для поставки на налоговый учет. В них следует указать контактную информацию об учредителях, виде деятельности и другие детали. Мы советуем доверить сопровождение в открытии фирмы адвокатскому бюро, чтобы избежать ошибок.
Налоговая служба Германии проводит очень строгую проверку и может осложнить или отказать в присвоении фирме налогового номера. А причины могут быть следующими:
Неясно,
Сотрудники Налоговой службы могут персонально посетить фирму по юридическому адресу, чтобы прояснить для себя эти вопросы.
Если покупатель заведомо не хочет сталкиваться с какими-либо трудностями при открытии GmbH, хотя они могут и не возникнуть, существует еще два способа, как оформить недвижимость в Германии на компанию: открыть новую компанию GmbH или купить готовый бизнес («Vorrats-GmbH»).
