Города A, B, C с Германии: соотношение доходности и рисков

Жилая недвижимость в Мюнхене, Берлине, Штутгарте, Франкфурте-на-Майне гарантируют стабильные рендиты, но невысокую доходность. Многие инвесторы стали присматриваться к менее престижным местоположениям B или даже C, которые обещают лучшую прибыль, одновременно, означающую большую нестабильность.

Месторасположение всегда является важным критерием для жилой инвестиции. На немецком рынке недвижимости, крупнейший исследовательский институт bulwiengesa AG присвоил всем крупным и средним городам Германии классификацию, которая кратко помогает охарактеризовать локацию, выгодность и перспективность капиталовложения. Ее употребление прочно закрепилось среди маклеров и инвесторов. Всего насчитывается 7 городов-А, 14 городов-B, 22 С-города и 84 D-города.

Классификация городов:

Города А: ключевые локации национального, международного ранга. Большие, функциональные рынки во всех сегментах. Офисные площади свыше 7 млн. кв.м, средние долгосрочные продажи более 150 000 кв.м, арендная плата от 16 евро / кв.м.

Города В: крупные центры национального, регионального значения с населением от 250.000 до 650.000 жителей. Офисные площади от 2 до 5 млн. кв.м, продажи более 35.000 кв.м / год, арендная плата не менее 12 евро / кв.м. Годовой оборот 1,5 % от общего оборота недвижимости по Германии.

Города С: немецкие города, имеющие региональное, ограниченно национальное значение, являющиеся важным представителем региона.

Ликвидные жилые объекты Мюнхена пользуются неиссякаемым спросом, являясь надежной инвестицией. Локации-B позволяют добиться очень хороших результатов. Перспективы их развития направленны вперед, хотя более медленным темпом, что заметно по позднему развитию арендных цен, стоимости жилья.

Месторасположения B / C имеют «только» регионально-национальный статус, а значит не могут подняться до международного уровня Мюнхена, Берлина или Франкфурта, но не следует недооценивать их важность национального и регионального положения. Находясь поблизости главных мегаполисов, B+С часто предлагают довольно интересные инвестиционные альтернативы, способны восполнить нехватку жилья А-локаций своими выгодными предложениями.

Что касается роста населения, занятости, текущей цены аренды, покупки квартир, земельного участка, А- и В-сити имеют схожее развитие, демонстрируя растущие показатели, хотя уровень В обычно гораздо более умеренный. Одновременно местные рынки демонстрируют отсутствие свободных земельных участков, стремительно сокращающееся количество пустующего жилья, о чем свидетельствует уже направленный фокус инвестиций все большего числа частных инвесторов, а также застройщиков.

Являются ли локации B / C альтернативой ключевым городам?

Прежде всего, этот вопрос уже подразумевает смещение фокуса от классических рынков к локациям с более интригующим потенциалом для инвесторов. Остается рассмотреть ожидаемые риски, возможную доходность всех категорий, чтобы выяснить поставленный вопрос.

Примером, на основе которого будут сравниваться города А, В, и С взят многоквартирный доходный дом со среднестатистическими параметрами:

• Вторичный фонд
• Жилая площадь 4.000 кв.м
• Количество квартир 55
• Срок владения 10 лет
• Доходность 7 %
• Срок сдачи в новую аренду – 2 месяца
• Инфляция – 1,8 %
• Риск потери аренды – 1 %
• Управление -270 Евро / за квартиру
• Расходы на техническое обслуживание – 8 Евро / кв.м

Вычисление доходности: применение Internal rate of return

Модель «внутренней процентной ставки доходности» (IRR = Internal rate of return) отображает коэффициент доходности за предполагаемый период владения недвижимостью 10 лет. При применении анализа денежных потоков регистрируются все денежные потоки при владении собственностью (покупка, доход от аренды, увеличение арендной платы, расходы на недвижимость, управление, продажа). Внутренняя норма доходности этих денежных потоков представляет IRR (= возврат).

Определение внутренней процентной ставки IRR дает преимущество, рассмотреть инвестиционный период сроком 10 лет, что отличается от рыночного анализа статической доходности.

Вычисление рисков: Risiko-Scoring

Для выявления инвестиционных рисков привлечены следующие вопросы:

1. Какие события рынка влияют на параметры недвижимости?
2. Что представляют собой стабилизаторы / факторы риска?
3. Как регионы поддаются влиянию факторов, насколько сильно?
4. Можно ли измерить стабильность или риск?

Параметры анализа рисков:

(Критерии данного анализа универсальны, применяются при аудиторской проверке Market Due Diligence коммерческой недвижимости или для самостоятельного изучения локации объекта)

• рынок недвижимости

средние арендные цены, сдача квартиры новому арендатору

• транспортная доступность
• население

Изменение числа жителей, доля 25-49 летних жителей в общей численности населения, количество занятых рабочих с высшим образованием

• спрос / предложение

Завершение строительства новых домов, количество ночевок на 1.000 жителей, количество квартир на одно хозяйство

• экономическое развитие

Уровень безработицы, валовой внутренний продукт на 1 работающего человека, покупательская способность

• финансовый рынок

Процентный доход, инфляция

Доходность городов А, В, С: цены на жилье / аренду

Согласно статистике 2018 году тенденция повышения цен продолжила свой ход. Так, арендная плата вторичного жилья городов-А обозначила прирост + 3,8%, В: + 2,7%, С: составил + 3,3%. Мюнхен со средней арендой 16,90 евро / кв.м является, безусловно, самой дорогой локацией, за которой следуют Штутгарт, Франкфурт — 13,50 евро / кв.м. Города B + C отличаются относительно умеренным уровнем арендной платы. Так, арендаторы Бохуму, Дуйсбурга или Магдебурга оплачивают 6,50 евро за квадратный метр или даже меньше, хотя арендные ставки В и С варьируются около 8,60 или 9,00 евро/кв.м.

Цены вторичной жилой собственности сложились более четко, чем показатели аренды. За 10 лет темпы роста составили 9 % (город — А), 6,1% (города — Б) или 7,6% (города — C). Таким образом, цены в топовых мегаполисах поднялись вдвое. Мюнхен далеко ушел вперед даже по своей категории. За период наблюдения цены баварской столицы более, чем утроились.

Разрыв между спросом и наличием квартирного фонда продолжает расти дальше: в немецкой столице 2012 — 2017 гг. было построено 48.477 новых квартир, население выросло почти на 124.000 домашних хозяйств. Во Франкфурте соотношение (увеличение квартир к числу домашних хозяйств) примерно 20.473 : 30.000, в Мюнхене 38.525 : 37.200. Количество разрешений на строительство, особенно нехватка ресурсов строительной индустрии позволяют предположить, что коренное изменение ситуации не ожидается.

Высокий рост цен снова отражается на IRR, вопреки позитивным прогнозам роста арендной платы. Жилые доходные дома группы А – лимитированные и очень востребованные объекты. Покупка гарантирует стабильность, высокий престиж, надежную защиту от инфляции даже при минимальной доходности. (2018 год, уровень инфляции: 1,9%). Результаты для жилой недвижимости А: 2,8% — 3,2% рентабельности. Абсолютный максимум можно классифицировать около 4,0%, минимальные ожидания — около 2,3%. Штутгарт демонстрирует наибольшее значение 3,5%, что объясняется высоким арендным ростом.

Ожидаемые результаты рентабельности жилой недвижимости (Б) на 3,6% — 3,9% выше, чем в мегаполисах, однако каких-либо значительных увеличений замечено не было. Абсолютный максимум — около 4,5%, минимум составляет 3,1%.

Диапазон годового дохода C почти не отличается от локаций-Б: 3,8% до 4,1%. Максимальная степень доходности немного выше, + 4,8%. Минимум 3,3%. Тем не менее, городам-C свойственны сильные структурные различия. При принятии инвестиционных решений, первоначально, стоит уделить пристальное внимание устойчивому развитию населения.

Результаты риска – А, В, С

Группа — А занимает доминирующие позиции с наибольшей стабильностью, что касается надежности вложения. Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт достигают максимального общего балла 10. Фрайбург (Брайсгау) совершил небывалый экономический скачок, встав наравне с ключевыми немецкими городами.  Особенно по показателям аренды, транспортной доступности, количеству квалифицированных сотрудников, изобилию продукции, числа квартир к домохозяйствам Фрайбург достиг разительных максимумов, теперь представляя собой прибыльную локацию, уже укрепившись как уважаемый инвестиционно-привлекательный город в кругах опытных инвесторов.

Магдебург, Бохум и Дуйсбург, напротив, получили самые низкие оценки. Это объясняется сравнительно небольшой арендной платой, плачевными экономическими показателями (высокий уровень безработицы, низкий доход населения). Как итог, сложился поразительно отрицательный результат, исходя из ситуации рынка недвижимости, экономики, что делает покупку жилых доходных объектов здесь достаточно рискованной.

Лучшие значения достигли, как ожидалось, классические инвестиционно-сильные города-А. Они имеют самую высокую экономическую мощь, далеко идущие возможности для жизни, образования, а также ежегодный приток новых жителей. Все ключевые мегаполисы, особенно Мюнхен, Штутгарт и Франкфурт-на-Майне, имеют максимальные значения 9 / 10 баллов.

(Группе В) Нюрнбергу, Карлсруэ, Висбадену, Мюнстеру и Бонну, c оценкой 8 баллов был присвоен низкий рыночный риск, но значения А-группы для них остаются недосягаемыми. Для Б-локаций характерны большие различия, их значения чуть выше С-баллов. Бохум и Дуйсбург получили оценку 4 балла, зарегистрировав самый высокий рыночный риск. Можно утверждать, что группе-B присуще высокая нестабильность среди рассматриваемых категории, не последнюю роль играют самые низкие рейтинги Бохума и Дуйсбурга этой группы.

C-города имеют разные показатели. Фрайбург (Брейсгау) оказался секретной инвестицией, смог даже общую топ-группу, достигнув 10 баллов. Самый худший рейтинг с отметкой 4 у Магдебурга. Несмотря на это, общее правило для городов C и B гласит: более половины локаций имеют от хорошей до очень хорошей оценки рыночного риска.

Результаты IRR, объединенные с оценкой Risiko-Scoring:

1. Было предсказуемо, города — А продемонстрируют самый низкийрыночный риск, с соответствующе невысоким показателем доходности.Инвесторы, выбирающие безопасность, могут рассчитывать на стабильный невысокий доход, однако, в привилегированных локациях действует иной метод приумножения капитала – покупка доходной недвижимости с лучшей ликвидностью, которая через 10 лет не только полностью окупиться благодаря перепродажи, но принесет солидный доход за 10 лет – двойной выигрыш.
2. Штутгарт выгодно выделяется высоким IRR3,5% благодаря росту арендной платы.Увеличение аренды в городах-А ожидает прибавления + 1,8%, но ниже Штутгарта (2,3%).
3. Фрайбург (Брайсгау) оказался крайне перспективным, заняв топ-рейтинг. Он позиционируется рядом со Штутгартом по самой высокой доходности 3,4 % при самой низкой рыночной нестабильности.Таким образом, Фрайбург находится со Штутгартом, Франкфуртом-на-Майне, Мюнхеном на одномуровне, одновременно предлагая аналогичные инвестиционные возможности инвесторам.
4. Высокая доходность может быть достигнута здесь за счет прогнозируемого арендного повышения цен: Аугсбург, Оффенбах(на Майне), Дармштадт.Положительное соотношение демонстрируют Майнц, Гейдельберг, Регенсбург, а также снебольшим отставание — Киль.
5. Единственные Б-города, в которых при относительно небольшомрыночном риске может быть достигнута более высокая доходность – это Карлсруэ, Нюрнберг. Показатели Висбадена, Бонна и Мюнстера значительно ниже.
6. Бохум, Дуйсбург и Магдебург требуют тщательного изучения местности, проживающего слоя населения. Возможно, объекты окажутся даже выгодными вложениями. Ведь, не стоит списывать со счетов возможность инвестировать, основываясь только на городских рейтингах.