Договор аренды в Германии

Германию можно по праву назвать страной «квартиросъемщиков». По статистике портала statista на 2024 год около 58 % немцев живут в съемных квартирах, второе место среди стран Евросоюза занимает только Дания с 34,4 % квартиросъемщиков. Покупка квартиры в Германии под сдачу в аренду в данном случае выгодной инвестицией. При этом, Вы являетесь не только собственником недвижимости, но и стабильно получаете хороший доход в Евро. В данной статье мы осветим самые важные моменты, которые должен знать будущий арендодатель.

Арендный договор в Германии - срок действия

Большинство договоров заключаются на неопределенный временной срок. Квартиросъемщик, как и арендодатель заинтересован в долгосрочных арендных отношениях. По среднестатистическим данным, квартиросъемщики в Германии проживают в арендованном жилье от 5 до 20 лет.

Как расторгнуть действующий договор аренды

Расторжение арендного договора возможно. Если это происходит со стороны арендодателя, необходимо не упускать из виду следующие нюансы:

• если договор аренды был заключен менее 5 лет назад, срок расторжения договора составляет 3 месяца
• если договор аренды длился от 5 лет до 8 лет, срок расторжения договора составляет 6 месяцев
• более 8 лет, срок расторжения составляет 9 месяцев

Эти сроки защищают права квартиросъемщика и дают ему возможность найти достойную замену предыдущей жилой площади. Но вместо установленных законом сроков расторжения, квартиросъемщик и арендодатель могут договориться о других сроках, прописав их в договоре аренды. Извещение о расторжение договора должно быть составлено в письменной форме и подписано квартиросъемщиком. В письме необходимо назвать причину расторжения договора.

Согласно параграфу § 573 BGB причины со стороны арендодателя могут быть следующие:

• арендодатель может расторгнуть договор в том случае, если он имеет законный интерес в расторжении договора аренды, например: арендодатель планирует использовать данную жилую площадь для собственного проживания или проживания своих родственников. Прекращение договора аренды с целью повышения арендной платы исключается.
• арендатор неоднократно нарушал свои обязанности (например: несанкционированная субаренда или передача квартиры третьим лицам без разрешения, постоянно просроченные арендные платежи, оскорбления хозяина, нарушения правил дома).

Арендный договор в Германии и залог (депозит) при аренде жилья

Арендуя жилье, будущий квартиросъемщик вносить денежный депозит (Kaution) в размере трех холодных арендных плат, который может быть оплачен наличными, либо безналичным переводом на счет владельца недвижимости. Залог служит гарантией за любой ущерб, нанесенный квартире, или задолженности по арендной плате.

• неоплачиваемая аренда
• неоплаченные эксплуатационные расходы
• ущерб, причиненный арендатором квартире

Взымаемый депозит так же необходимо прописать в договоре, после его расторжения данная сумма возвращается обратно. Удержание части залога возможно в следующих случаях:

• ожидание перерасчета за коммунальные платежи
• если при передаче квартиры согласованные ремонтные работа не были выполнены,
• если имеются долги по арендной плате
• существуют непогашенные счета за коммунальные услуги

Как повысить арендную плату в Германии/Mieterhöhungen

Каждый собственник заинтересован в высокой арендной плате, ведь именно она означает прибыль для арендодателя. Но арендная плата не может быть увеличена до бесконечности и произвольно - здесь немецкий закон устанавливает четкие границы. Согласно законодательству Германии, арендная плата может быть поднята со стороны арендодателя в следующих, наиболее часто употребляемых случаях:

• повышение стоимости квадратного метра в соответствии со рыночными показателями

Многие договоры аренды существуют десятилетия, и арендодатель имеет возможность со временем корректировать стоимость квадратного метра. В течение трех лет он имеет возможность увеличить арендную плату на 15 - 20 %. Документ, на который нужно ориентироваться собственнику называется Mietspiegel. Он выпускается каждый год и содержит информацию о среднерыночной стоимости квадратного метра в том или ином городе, районе. При этом необходимо не только опираться на показатели документа, но и сравнить квартиры такого же уровня на одной улице.

• работы по модернизации - или как повысить арендную плату

Собственники при модернизации жилья могут «переложить» до 8 % своих затрат на квартиросъемщика. Но при таком повышении арендной платы важно соблюдать определенные правила и учитывать следующие обстоятельства. Когда же допускается повышение арендной платы и какие меры ее оправдывают, например:

• экономящие первичную или конечную энергию, такие как установка солнечных систем или улучшение изоляции
• по экономии воды - например, установка счетчиков воды
• повышающие качество жизни или функциональность жилого помещения, например, строительство балкона
• ремонт ванной комнаты

При этом арендодатели обязаны уведомить арендатора в письменной форме не позднее, чем за три месяца до начала проводимых работ, а также заранее предупредить о повышении арендной платы. Письмо обязательно должно содержать следующую информацию: тип работ, начало и продолжительность, новая сумма арендной платы. Важно знать, что квартиросъемщик имеет право подать протест на решение арендодателя повысить арендную плату. Но при соблюдении всех правил со стороны собственника такие ситуации, как правило не возникают.

Арендный договор в Германии мы советуем заключать только с поддержкой риэлтора или агентства недвижимости. INTECO Real Estate – Ваш надежный помощник на рынке недвижимости Германии. Мы не только подберет платежеспособного квартиросъемщика, но и оформим договор аренды с учетом всех правил и нюансов немецкого законодательства.

Вы хотите купить квартиру в Германии или уже являетесь собственником, ищите надежную управляющую компанию? Мы с радостью Вам поможем! Свяжитесь с нами по телефону: +49 15903891904 или отправить сообщение на contact@inteco-real-estate.com

Читать другие статьи:

Самые востребованные этажи в новостройках Берлина

Как быстро и выгодно продать квартиру в Берлине?

Купить квартиру в Берлине в новостройке