Купить доходный дом в Германии

Доходный дом в Германии купить – подробный гайд для выбора и покупки

Инвесторы выбирают доходный дом в Германии. Купить целый дом с несколькими квартирами выгодно по несколько причинам: цена за квадратный метр ниже, чем покупка квартир по отдельности, владелец может самостоятельно принимать решения о ремонте, модернизации, не требуя согласия арендаторов, высокая выручка с перепродажи при ежегодном росте цен.
Как правильно выбрать объект и на какие критерии стоит обращать внимание, обзор рынка по Европе, сравнение многоквартирных домов по Федеральным землям, а также много полезной, практической информации Вы узнаете в этой статье.

Купить бизнес в Германии – доходные дома на Европейском рынке

Покупка портфолио жилой недвижимости компанией Heimstaden у Akelius и слияние компаний Deutsche Wohnen и Vonovia способствовали крупному объему сделок по доходным домам в Германии – размер инвестиций составил 92,3 млрд. Евро за 2021 году.
На эти сделки пришлось около 40 % объема инвестиций всего европейского рынка, что дало рост на 79 % по сравнению с 2020 годом и на 120 % по сравнению со средним показателем за пять лет, как следует из «Европейского отчета о многоквартирных домах» компании Савилс.

• Ведущая европейская страна по торговле доходными домами

Немецкий рынок многоквартирной недвижимости оказался важнейшей трансакцией европейской недвижимости с долей 55 % и впервые заменил офисную недвижимость как наиболее популярное направление для инвестиций в двенадцати исследованных странах (Дании, Германии, Финляндии, Франции, Ирландии, Нидерландах, Норвегии, Польше, Швеции, Испании, Чехии, Соединенного Королевства).
Самая высокая инвестиция наблюдалась в Дании – 54 %, за ней следуют Германия (46 %), Ирландия (39 %), Швеция (35 %) и Финляндия (32 %).

• Доходность доходных домов в Европе

По данным 2021 года средняя доходность многоквартирных домов в исследованных странах упала на 7 % по сравнению с предыдущим годом до 3,05 %. Средняя доходность по шести крупнейшим городам Германии составила 2,2 %. Ниже отметки 3,0 % доходность отмечена в Амстердаме, Копенгагене, Мадриде и Париже. Только Польша и Чехия демонстрируют высший показатель - 4 %. 

Купить доходный дом в Германии. Берлин – спрос и предложения

Центральные районы Берлина по-прежнему популярны для покупки, так как более 60 % жителей столицы – это арендаторы. Недвижимость центральных районов быстрее растет в цене, среднее время, чтобы найти арендатора составляет 5-7 дней. 

Доходные дома в Берлине. Цены

• Многоквартирный дом Берлин Панков

Год постройки: 1910, историческое здание
Количество квартир: 21
Жилая площадь: 1.144 кв.м
Ремонт: капитальный ремонт 1990 год
Статус: 100 % сдан в аренду
Инфраструктура: пешеходная доступность до метро, наземной электричке, кафе, магазинам
Доходность: 114.322 Евро/ 2,9 %
Цена: 3.950.000 Евро

• Многоквартирный дом Берлин Тегель

Год постройки: 1977
Площадь земельного участка: 830 кв.м
Количество квартир: 4
Жилая площадь: 583 кв.м
Ремонт: требуется
Потенциал: возможность возведение нового жилья
Статус: не заселен
Инфраструктура: пешеходная доступность до метро, наземной электричке, магазины, школа, детский сад
Доходность:
Цена: 2.000.000 Евро

• Многоквартирный дом в Берлине Шенеберг

Год постройки: 1896
Площадь земельного участка: 1.360 кв.м
Количество квартир: 19 комнат
Жилая площадь: 705 кв.м
Ремонт: ухоженное состояние
Потенциал: возможность постройки мансардной квартиры
Инфраструктура: несколько метров до метро, городской электрички, инфраструктура центрального района
Цена: 2.670.000 Евро

• Многоквартирный дом Берлин Адлерсхоф – фронтальный дом и боковая пристройка

Год постройки: 1920
Площадь земельного участка: 428 кв.м
Жилая площадь: 737 кв.м
Ремонт: требуется
Инфраструктура: развитое сообщение до Александерплатц, магазины, школы, булочные
Цена: 2.600.000 Евро

Купить доходный дом в Германии Берлин: цены по районам 2021 год

Источник: CBRE на основе Marktdatenbank от Value AG

Динамика цен на многоквартирные дома в Берлине показывает значительные отличия в зависимости от района. Так, в среднем по городу квадратный метр доходного дома стоит 3.597 Евро, что соответствует росту на 9,1% с 2020 по 2021 год. Районы Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Митте зафиксировали минус 9,6 и 5%. Однако, при средней цене 4.318 Евро за квадратный метр цены в City West, к которому относится Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, по-прежнему выше, чем во всех других районах. Самый дорогой район по ценам на квартиры - Митте занимает среднее место по ценам доходных домов - 3.500 Евро/кв.м из-за разделения Берлина Берлинской стеной. Центр города, который относился к Восточной стороне, составляют не только старинные дома, но и большие жилищные фонды – панельные и пятиэтажные дома вокруг Александерплац и в районах Гезундбруннен, Веддинг, где доминируют государственные жилищные ассоциации. 

В турецком и молодежном районе Нойкельне количество предложений по доходным домам выросло на 21,6%. Цена за квадратный метр по-прежнему немного ниже среднего значения по Берлину, которая составляет 3.543 Евро. Север Нойкельна, где преобладают многоквартирная застройка, быстро превращается из печально известной социальной точки в модный район.

Богато озелененный район Трептов-Кёпеник, расположенный на Шпрее, также продемонстрировал высокий прирост цен на 16,3%, что равняется 3.621 Евро. Близость к новому аэропорту BER и расположению к будущему заводу Tesla только способствуют этому.

Доходные дома в Берлине – продажи снова набирают обороты

Средняя цена доходных домов и с коммерческой площадью на первом этаже составляла 2.300 Евро/кв.м. Согласно исследованию, за 2022 год от BerlinHyp&CBRE, в первой половине 2021 года было продано 406 квартир и коммерческих зданий, 227 из которых были исключительно жилыми домами, что составило рост на 52 % за аналогичный период прошлого года, когда было продано лишь 149 арендных домов.
Таким образом, снижение числа продаж, зарегистрированное в предыдущие годы, изменило свою тенденцию. Вполне объяснимо, что в период коронавируса, владельцы не рассматривали продажу недвижимости, которая за время пандемии подтвердила надежность капиталовложения. В последующий стабильный год, продаж снова возобновились в прежнем объеме. В случае жилых и коммерческих зданий денежный оборот вырос на 83 %, снова приблизившись к уровню 2019 года.

Как регулирование рынка жилья влияет на покупательское поведение

Попытки властей повлиять на рынок жилья, чтобы снизить рост арендной платы, ограничивает перспективы роста арендного бизнеса, с одной стороны. С другой стороны, возможное регулирование обеспечивает надежность и стабильность для арендаторов, что, в свою очередь, выгодно долгосрочным инвесторам.
Недавнее ограничение центрального европейского банка по выдаче ипотечных кредитов значительно снизил возможности покупки для местных вкладчиков, так как немецкие инвесторы скупали многоквартирные дома с 100%-80% ипотечным финансированием.
Теперь от инвесторов требуется больше собственного капитала, а также по стандарту оплата дополнительных расходов. Не каждый имеет на это средства в нужном объеме. Сложившаяся ситуация на рынке улучшает возможности иностранных покупателей, которые значительно заинтересованы вложить собственный капитал в доходную недвижимость в Германии.

Что представляют из себя доходные дома в Германии?

• Доходному дому в Германии около 40 лет
• Отопление - природный газ, установленное примерно около 1997 года.
• потенциал для повышения энергоэффективности
• От семи и более квартир
• Средняя площадь жилой единицы около 65 квадратных метров
• Общая площадь обогрева составляет 521 кв. м.
• С капитальным ремонтом или без: чаще всего меняли систему отопления (48%), реже всего встречается санация цокольного потолка подсобных помещений (30,3%).
• Ремонт кровли, верхнего потолка и окон проводились только у 43% доходных домов в Германии.
• Средняя категории по энергетическому паспорту – группа D
• Класс энергоэффективности встречается от A+ (самый лучший показатель) до H (самый низкий показатель), помимо тепловой энергии здесь играют роль и другие факторы, такие как потребление электроэнергии и горячей воды. Класс энергоэффективности B – у новостроек.

Данные согласно иследованию более чем 74.260 жилых многоквартирных зданий по всей стране, проведенное статистиками Технического университета Дортмунда и фирмой ISTA. 

Доходные дома в Германии – классификация по Федеральным землям

• Доходные дома в Берлине – самые большие по площади обогрева 1091,9. м² и жилой площадью (15 жилых единиц)
• Гамбург – жилая площадь доходных домов 839,0 м² (12 квартир)
• В Саксонии - 703,5 м² (10 квартир)
• Средний размер жилых домов в Рейнланд- Пфальц с 401,2 м2 (5 квартир), однако отдельные квартиры здесь сравнительно большой квадратуры - 71,4 м²

Система обогрева доходных домов по Федеральным Землям

Природный газ - преобладающее топливо во всех 16 федеральных землях. Треть всех жилых домов Рейнланд-Пфальца отапливается мазутом, на долю централизованного теплоснабжения приходится всего 1,7%.
Доля централизованного теплоснабжения новых Федеральных Земель - Бранденбург, Мекленбург- Западная Померания, Саксония, Саксония-Анхальт и Тюрингия - выше, чем доля масляных обогревателей.

Как выбрать доходный дом в Германии

1. Изучить спрос на аренду квартир в выбранном Вами городе
2. Будут ли цены, и арендная плата в этом районе продолжать расти следующие нескольких лет? Обратите внимание на тенденции численности населения, уровня безработицы и средний возраст жителей.
3. Сравнить предложения и поинтересоваться о средних ценах в данном городе, микролокации
4. Справиться о списке арендаторов, как долго снимают квартиры, уточнить исправность платежей
5. Объекты, требующие капитальной санации – инвестора рассматривают как самые выгодные варианты. Однако, предварительно, стоит, оценить полный объем ремонтных работ и расходы.
6. Внимательно изучите документы на многоквартирный дом. Когда проводились работы по дому, какие были сложности и так далее.

Преимущества покупки доходных домов в Германии

1. Определенный процент от стоимости многоквартирного дома может амортизироваться ежегодно. Если это недвижимость, построенная до 1925 года, то 2,5 %. 2 % применяются к объектам, построенным после 1925 года
2. Высокая вероятность увеличения стоимости имущества, если по локации на протяжении 10-20 лет наблюдается постоянный рост стоимости недвижимости.
3. Ежемесячный фиксированный и гарантированный доход за счет постоянных арендных платежей
4. Доход от аренды может частично покрыть кредит
5. Работы по ремонту, модернизации можно проводить без собрания арендаторов

Дополнительные расходы на покупку доходного дома в Германии

• Маклерская комиссия – от 2 % до 7,14 % от стоимости объекта. Так как многоквартирный дом является доходным объектом, маклерская комиссия оплачивается только покупателем, не делится между продавцом и покупателем для оплаты. Расходы можно списать при годовом налоговом отчете.
• Нотариальное заверение договора купли-продажи – 1,5 %
• Налог на покупку недвижимости (от 3,5 % до 6,5 %)
• Перерегистрация собственности в Поземельной книге – 0,5 %

Зачем отдавать управление доходного дома агенту по недвижимости?

Поручить многоквартирный дом опытному домуправлению имеет несколько положительных моментов для собственника. Будь то доходный дом с семи или более квартирами, надлежащее управление такой собственности всегда требует профессионализма, опыта и контроля.
Задачи, которые решает для владельцев, домоуправление:

• контроль поступлений арендных платежей, напоминание о своевременной оплате

Важной частью является подготовка правильных отчетов о дополнительных расходах. Это экономит время и деньги.
Эффективное управление самой недвижимостью - меры по сохранению, управлению и управлению контрактами от имени владельца.
Инвестору приходится самому заботиться о новых арендаторах, что обычно занимает много времени и, следовательно, связано с дополнительными затратами.

Советы от INTECO Real Estate покупателям

Если Вы хотите инвестировать в многоквартирный дом, рассматривайте это как долгосрочное капиталовложение. Продажа рекомендуется не ранее, чем через 10 лет, по истечению срока на оплату налога на спекуляцию.
Многоквартирный инвестмент не должен быть единственным ассетом. Всегда могут быть факторы, на которые владелец мало может повлиять, такие как внезапный ремонт, правовые изменения или внезапное изменение спроса на жилье. Если инвестор столкнется с финансовыми трудностями, ему придется либо брать кредит, либо организовать быструю продажу, часто дешевле, чем его стоимость.
Доходный дом в Германии купить - это вариант инвестиции с относительно низким уровнем риска, который гарантирует надежность, а также позволяет владельцу проживать в квартире собственного дома. Наша компания INTECO Real Estate предлагает большой выбор доходных домов в центральных районах Берлина и густо населенном пригороде.