Коммерческая недвижимость в Германии характеризуется высоким спросом со стороны инвесторов при дефиците предложений. Выгодные объекты уходят с рынка за считанные дни. Объем инвестиций в коммерческом секторе в 2020 году увеличился до 50 млд. Евро, что на 10 млд. Евро больше по сравнению с 2018 годом.
Как наглядно продемонстрировала пандемия коронавируса, супермаркеты в Германии - надежный и выигрышный актив в любые времена. Независимо от любых обстоятельств, население стабильно приобретает товары повседневного спроса. Рост онлайн-коммерции, который ведет к закрытию торговых центров, никак не влияет на доходы продовольственного ритейла, так как лишь 1 % немцев заказывают продукты онлайн. Доходность от аренды ритейла приносит солидный доход – от 23 до 30 Евро за квадратный метр. Купить супермаркет в Берлине стоит в диапазоне от 5 до 10 млн. Евро.
Эксперты INTECO Real Estate приглашаем посетить наш главный офис в Берлине на центральной улице Курфюрстендамм, который полностью отражает философию нашей работы с клиентами – в лучших традициях и на высшем уровне. Мы предлагаем:
Экспертная оценка, оформление ипотеки и договора купли-продажи длятся от 1 до 3 месяца. Покупка коммерции, как правило, оформляется на GmbH из-за значительных налоговых преимуществ и является аналогом компании «ООО». Кроме того, учреждение собственного бизнеса дает возможность для оформления немецкой рабочей визы.
Поиск может занять от одного до двух месяцев. Как правило, объекты коммерции не публикуются в открытом доступе, а находятся в закрытом каталоге. По мнению экспертов INTECO Real Estate, выгодное коммерческое предложение отличается высокой ликвидностью и потенциалом к росту стоимости, такую недвижимость легко продать в будущем. В любом случае, при принятии решения о покупке стоит учитывать точку зрения местных экспертов рынка недвижимости.
После выбора объекта, клиенты приезжают на просмотр. В связи с пандемией коронавируса и высокую занятость альтернативно и по запросу мы организовываем прямую онлайн-трансляцию. Стоит учитывать, что частные инвесторы конкурируют с крупными институционными компаниями-инвесторами: банками, пенсионными фондами, семейные офисы, которые всегда находятся в поиске коммерции в Германии. Их капитал в разы превосходит бюджет частного инвестора, а решения они принимают оперативно. Это немаловажный факт, который стоит учитывать при поиске.
Если объект полностью отвечает требованиям заказчика, эксперты INTECO Real Estate предоставляют от продавца следующие документы:
На время проверки всей документации, которая может занять несколько недель, стоит поставить резервацию, чтобы недвижимость не предлагалась другим покупателям и исключить случаи, когда во время проведения аудиторской проверки, объект резервируется другим инвестором.
Форма сделка возможна как Asset Deal (покупка самого объекта) или Share Deal (приобретение владеющей компании). При Share Deal не нужно оплачивать налог («Grunderwerbsteuer»), а значит можно сэкономить на дополнительных расходах 3,5-6,5 %. При Asset Deal, если покупная стоимость превышает 1 млн. Евро сделка оформляется на юридическую компанию ГмбХ, которую открывает сам покупатель. Существенное отличие заключается в следующем: Share Deal подразумевает, что недвижимость уже оформлена на юридическую компанию ГмбХ, при Asset Deal она будет оформляться на ГмбХ самим покупателем.
Термин «Due Diligence» обозначает аудиторскую проверку. DD часто употребляется для покупки стоимостью выше 2 млн. Евро. Во время аудита документация объекта и владеющей компании подробно изучаются специалистами, с целью выявления потенциальных возможностей и рисков: Если речь идет о покупке небольшой коммерции, например, как супермаркет или доходный дом, инвесторы поручают изучение договора купли-продажи и других бумаг, немецкому юристу.
Сроки рассмотрения обращения в банке могут занять 2-3 недели.
Когда покупатель принимает решение о покупке, это намерение формулируется письменно в виде LOI (письмо о намерении) с указанием объекта, его адреса, стоимости и контактных данных покупателя. Если покупатель располагает необходимой суммой собственного капитала или одобренным банковским кредитом и продавец согласен с заключением сделки, тогда можно приступать к нотариальному оформлению.
Нотариус открывает трастовый счет, на который оплачивается полная сумма покупки с учетом дополнительных расходов. После поступления денежных средств, согласовывается встреча сторон для подписания договора купли-продажи у нотариуса. Далее нотариус переводит денежные средства с трастового счета соответствующим получателям (продавцу, оплата налога на покупку налоговой службе, оплата маклерской комиссии, государственная пошлина за регистрацию) и предварительно вносит пометку в Поземельную книгу («Auflassungsvormerkung»).
После уплаты обязательного налога на покупку, нотариус окончательно регистрирует покупателя как нового владельца. Примерно через 1-2 недели приходит официальная выписка из Поземельной книги («Grundbuchauszug»), подтверждающая нового владельца.
Завершающим этапом в коммерческой сделке является переход собственности новому владельцу с составлением протокола, где указываются подробный перечень инвентаря, список переданных документов. Акт протокола составляется в двух экземплярах.
Если Вы планируете покупку или продажу коммерческой недвижимости в Германии, свяжитесь напрямую с экспертами INTECO Real Estate, чтобы получить индивидуальный подбор выгодных вариантов и бесплатную профессиональную оценку
